ഒറ്റ ചോദ്യം, ഒറ്റ ഉത്തരം: തായ്ലൻഡിൽ വിദേശിക്ക് പ്രോപ്പർട്ടി വാങ്ങാമോ?
തായ്ലൻഡിൽ വിദേശ പൗരന്മാർക്ക് ഭൂമി സ്വന്തമാക്കാൻ Land Code Act B.E. 2497 (1954) പ്രകാരം പൂർണ വിലക്കുണ്ട്. എന്നാൽ കോണ്ടോമിനിയം യൂണിറ്റുകൾ Condominium Act B.E. 2522 പ്രകാരം ഫ്രീഹോൾഡ് ആയി വാങ്ങാം, ഒരു ബിൽഡിങ്ങിലെ മൊത്തം വിൽക്കാവുന്ന ഫ്ലോർ ഏരിയയുടെ 49 ശതമാനം വരെ മാത്രം. ഈ ക്വോട്ട തീർന്നാൽ, 30 വർഷ ലീസ്ഹോൾഡ് മാത്രമേ ബദൽ ഉള്ളൂ.
കേരളത്തിൽ നിന്ന് ഗൾഫിലോ മറ്റ് രാജ്യങ്ങളിലോ ജോലി ചെയ്ത് സമ്പാദ്യം ഉണ്ടാക്കിയ ഒരു മലയാളി ഫ്യൂക്കറ്റിൽ ഒരു ബീച്ച് വില്ല സ്വപ്നം കാണുന്നു - ഇതൊരു സ്വാഭാവിക ആഗ്രഹമാണ്. പക്ഷേ, ആ സ്വപ്നം യാഥാർഥ്യമാക്കുന്നതിന് മുൻപ് തായ്ലൻഡിന്റെ നിയമ ചട്ടക്കൂട് മനസ്സിലാക്കിയില്ലെങ്കിൽ, ലക്ഷങ്ങൾ നഷ്ടമാകാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.
തായ്ലൻഡ് - നിക്ഷേപത്തിന്റെ കേന്ദ്രം, പക്ഷേ ഭൂമി നൽകില്ല
തായ്ലൻഡ് തെക്കുകിഴക്കൻ ഏഷ്യയിൽ നേരിട്ടുള്ള വിദേശ നിക്ഷേപത്തിൽ (FDI) നാലാം സ്ഥാനത്താണ്. Bank of Thailand-ന്റെ കണക്കുകൾ പ്രകാരം 2025-ൽ FDI 1,500 കോടി ഡോളർ കടന്നു - ഇലക്ട്രോണിക്സ്, ഓട്ടോമോട്ടീവ്, ഡിജിറ്റൽ ഇക്കോണമി എന്നീ മേഖലകളിലാണ് ഏറ്റവും കൂടുതൽ.
ഒരു വ്യവസായി ഫ്യൂക്കറ്റിൽ ഒരു ഫാക്ടറി നിർമ്മിക്കാം, ആ ഫാക്ടറിക്ക് തൊട്ടടുത്ത് ഒരു വീട് വാങ്ങാൻ അദ്ദേഹത്തിന് കഴിയില്ല - ഇതാണ് തായ്ലൻഡ് അനുഭവിക്കുന്ന 'പ്രോപ്പർട്ടി വിരോധാഭാസം'. BOI (Board of Investment) ആനുകൂല്യങ്ങൾ ബിസിനസ്, വ്യവസായ നിക്ഷേപങ്ങൾക്ക് ബാധകമാണ്; ഇവ ഒരിക്കലും ഒരു വിദേശിക്ക് ഭൂമി സ്വന്തമാക്കാൻ വഴി തുറക്കുന്നില്ല.
വിദേശ വാങ്ങലുകാർക്ക് അനുവദനീയമായ ഘടനകൾ ഏതൊക്കെ?
1. ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോമിനിയം - ഏറ്റവും സുരക്ഷിതം
ഒരു കോണ്ടോമിനിയം ബിൽഡിങ്ങിലെ മൊത്തം ഫ്ലോർ ഏരിയയുടെ 49 ശതമാനം വരെ വിദേശ ഉടമസ്ഥതയിൽ ആകാം. ഫ്യൂക്കറ്റ്, പട്ടായ എന്നിവിടങ്ങളിൽ നടക്കുന്ന 60 ശതമാനത്തിലധികം വിദേശ കോണ്ടോ ഇടപാടുകളും ഈ രണ്ട് നഗരങ്ങളിലാണ്. ഡിമാൻഡ് കൂടിയ പ്രോജക്ടുകളിൽ ഈ ക്വോട്ട ഇതിനകം തന്നെ തീർന്നിരിക്കും; വാങ്ങുന്നതിന് മുൻപ് Land Department-ൽ സ്ഥിരീകരിക്കേണ്ടത് നിർബന്ധമാണ്.
2. 30 വർഷ ഭൂമി ലീസ്ഹോൾഡ്
Land Department-ൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഒരു ലീസ് 30 വർഷത്തേക്ക് നിയമ സംരക്ഷണം നൽകുന്നു. 30+30 അല്ലെങ്കിൽ 30+30+30 ആയി കരാറിൽ നവീകരണ വ്യവസ്ഥ ചേർക്കുന്നത് സാധാരണമാണ്. ഗൗരവമേറിയ കാര്യം: ഈ നവീകരണ വ്യവസ്ഥ ഭൂമിയുടെ ഉടമ മാറിയാൽ പുതിയ ഉടമ അംഗീകരിക്കണം എന്ന് നിയമം ഉറപ്പ് നൽകുന്നില്ല. കോടതിയിൽ ഇത് ബൈൻഡിങ് ആണ് എന്ന് കണ്ടെത്തണം എന്നില്ല.
3. ഒഴിവാക്കേണ്ട ഘടന - നോമിനി കമ്പനി
തായ് ഡയറക്ടർമാരെ നോമിനികളാക്കി ഒരു തായ് കമ്പനി വഴി ഭൂമി വാങ്ങുന്ന രീതി ഗുരുതരമായ നിയമ അപകടം ഉണ്ടാക്കും. Land Department 2023 മുതൽ ഷെയർഹോൾഡർ ഓഡിറ്റ് ശക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ട്. South China Morning Post-ന്റെ റിപ്പോർട്ട് അനുസരിച്ച്, 850-ലധികം നോമിനി ഘടനയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കമ്പനികൾ കേസിൽ കുടുങ്ങി, 1,500 കോടി ബാത്തിൽ അധികം നഷ്ടം ഉണ്ടായതായി ആരോപണം. Foreign Business Act പ്രകാരം 10 ലക്ഷം ബാത്ത് (ഏകദേശം 28,000 ഡോളർ) പിഴ, ജയിൽ ശിക്ഷ എന്നിവ സാധ്യതയുണ്ട്.
ചെലവുകളുടെ ഒരു ലളിതമായ ചിത്രം
| ഫീസ് | നിരക്ക് |
|---|---|
| ട്രാൻസ്ഫർ ടാക്സ് | മൂല്യനിർണ്ണയ തുകയുടെ 2% |
| സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി | 0.5% |
| സ്പെസിഫിക് ബിസിനസ് ടാക്സ് (5 വർഷത്തിനുള്ളിൽ വീണ്ടും വിൽക്കുകയാണെങ്കിൽ) | 3.3% |
ഫ്യൂക്കറ്റ് വില്ലയോ കോണ്ടോ യൂണിറ്റോ - ഏതാണ് ലാഭകരം?
നിയമ സുരക്ഷ നോക്കിയാൽ ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോ തർക്കമില്ലാതെ മുന്നിൽ - ടൈറ്റിൽ നിങ്ങളുടേത്, കാലം കഴിഞ്ഞ് മൂല്യം ചോരില്ല.
വാടക വരുമാനം നോക്കിയാൽ ഫ്യൂക്കറ്റ് വില്ലകൾ വർഷം 6-8 ശതമാനം വരെ നൽകാം, കോണ്ടോ ശരാശരി 4-6 ശതമാനം ആണ്. എന്നാൽ ലീസ്ഹോൾഡ് വില്ലയുടെ വിൽപ്പന മൂല്യം ലീസ് കാലാവധി കഴിയും തോറും കുറഞ്ഞ് വരും; ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോ ആ പ്രശ്നത്തിൽ നിന്ന് മുക്തമാണ്.
അയൽ രാജ്യങ്ങളുമായി ഒരു താരതമ്യം
| രാജ്യം | വിദേശ ഉടമസ്ഥത | ഉള്ളടക്കം |
|---|---|---|
| തായ്ലൻഡ് | ഭൂമി - ഇല്ല; കോണ്ടോ - 49% ക്വോട്ടയ്ക്ക് വിധേയം | ഏറ്റവും നിയന്ത്രണം കൂടിയ വിപണി |
| വിയറ്റ്നാം | 2015 മുതൽ ഫ്ലാറ്റ് ഫ്രീഹോൾഡ് (30% ക്വോട്ട); വീട് 50 വർഷ ലീസ് | കൂടുതൽ ഉദാര സമീപനം |
| മലേഷ്യ (MM2H) | 10 ലക്ഷം റിംഗിറ്റ് (ഏകദേശം 2.2 ലക്ഷം ഡോളർ) മിനിമം | കൂടുതൽ തുറന്ന ചട്ടക്കൂട് |
2026-ൽ നിയമ മാറ്റങ്ങൾ ഉണ്ടാകുമോ?
Paetongtarn Shinawatra ഭരണകൂടം Special Economic Zones-ൽ വിദേശ കോണ്ടോ ഉടമസ്ഥ ക്വോട്ട 49 ശതമാനത്തിൽ നിന്ന് 75 ശതമാനം ആക്കാൻ ചർച്ചകൾ നടക്കുന്നു. 2026 മധ്യം വരെ ഔദ്യോഗിക ബിൽ പാർലമെന്റിൽ അവതരിപ്പിക്കപ്പെട്ടിട്ടില്ല.
99 വർഷ ലീസ്ഹോൾഡ് ബിൽ 2024-ൽ ചർച്ചയ്ക്ക് വന്നെങ്കിലും ദേശീയ വികാരം ഇളക്കി ഒടുവിൽ കമ്മിറ്റി ഘട്ടത്തിൽ തള്ളി. ഭൂ ഉടമസ്ഥ നിയമ ഉദാരവത്കരണം തായ്ലൻഡിൽ എല്ലായ്പ്പോഴും രാഷ്ട്രീയ മൈൻഫീൽഡ് ആണ്.
ഫണ്ട് ട്രാൻസ്ഫർ: ഇന്ത്യ/ഗൾഫ് നിന്ന് തായ്ലൻഡിലേക്ക് പണം അയക്കുന്നത് എങ്ങനെ?
തായ്ലൻഡിൽ ഒരു ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോ വാങ്ങാൻ, പ്രോപ്പർട്ടി വില വിദേശത്ത് നിന്ന് അയച്ച് ഒരു തായ് ബാങ്കിൽ ബാത്തായി മാറ്റണം. ബാങ്ക് Foreign Exchange Transaction Form (FETF) നൽകും - ഇത് ടൈറ്റിൽ രജിസ്ട്രേഷന് നിർബന്ധ രേഖയാണ്. ഈ ഫോം ഇല്ലാതെ ഒരു വിദേശ പൗരന്റെ പേരിൽ കോണ്ടോ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാൻ കഴിയില്ല.
ഒരു മലയാളി നിക്ഷേപകന്റെ ഏറ്റവും മികച്ച തന്ത്രം ഇതാണ്
തായ്ലൻഡ് പ്രോപ്പർട്ടി-യിൽ ഏർപ്പെടുന്ന വിദഗ്ധർ ഉൾപ്പെടെ ഏത് ഉപദേഷ്ടാക്കളും പറയുന്ന ഒരു കാര്യം ഉണ്ട്: ഡെവലപ്പർ ശുപാർശ ചെയ്ത അഭിഭാഷകനല്ല, സ്വതന്ത്ര ലീഗൽ ഡ്യൂ ഡിലിജൻസ് നടത്തണം. ഫ്രീഹോൾഡ് ക്വോട്ട ലഭ്യമാണ് എന്ന് രേഖാമൂലം ഉറപ്പ് വരുത്തിയ ശേഷം മാത്രം ഒപ്പിടുക. ലീസ്ഹോൾഡ് വില്ല ആണ് ആഗ്രഹം എങ്കിൽ, നവീകരണ ക്ലോസ് ഉണ്ടെങ്കിലും ഉണ്ടാകുന്ന നിയമ അപകടം ശരിയായി മനസ്സിലാക്കി തീരുമാനം എടുക്കുക.
ഉറവിടം: Bangkok Post